Darlehenszinsen bei gemischt genutzten Gebäuden 

Steuertipps: Immobilien und Miete

Darlehenszinsen bei gemischt genutzten Gebäuden

Wird ein Gebäude, das sowohl der Vermietung als auch der Selbstnutzung dienen soll sowohl mit Eigenkapital als auch mit Fremdkapital (Darlehen) finanziert, so sind nicht alle Schuldzinsen als Werbungskosten absetzbar, wenn die gesamten Baukosten von einem Konto bezahlt werden. Dann können die Darlehenszinsen nur insoweit als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wie das Darlehen tatsächlich zur Herstellung der vermieteten Eigentumswohnung verwendet wurde.

Das bedeutet, dass Schuldzinsen nicht zu hundert Prozent abgezogen werden können, wenn dieses Konto Fremdkapital und Eigenkapital umfasst. In diesem Fall nimmt das Finanzamt den Schuldzinsenabzug nur im Verhältnis der Nutzungsflächen vor. Der abzugsfähige Prozentsatz ergibt sich dann aus dem Verhältnis der selbst genutzten Wohnfläche zur vermieteten Wohnfläche. Werden 30 Prozent des Gebäudes vermietet, können auch nur 30 Prozent der Finanzierungskosten abgesetzt werden (BFH, IX R 38/00, vom 25.03.2003). So werden Schuldzinsen nur dann als Werbungskosten anerkannt, wenn das Darlehen tatsächlich zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung oder Verpachtung dient. Dabei ist entscheidend, wofür das Darlehen, für das gegenwärtig Kreditkosten entstehen, tatsächlich verwendet wird.

Tipp: Trennen Sie die Konten und Kosten. Die Schuldzinsen können im vollen Umfang abgezogen werden, wenn das Darlehen der Mietwohnung eindeutig zugeordnet wird und der Steuerpflichtige die Aufwendungen für die Mietwohnung auch tatsächlich mit den Darlehensmitteln bezahlt (BFH, IX R 22/01, vom 25.03.2003). Deshalb sollten Sie zwei eigenständige Konten führen: eines für das Eigenkapital, eines für das Fremdkapital.
Zudem sollte, noch bevor die Baukosten bezahlt werden, eine Kostentrennung erfolgen. Aus dieser Kostentrennung muss eindeutig hervorgehen, welcher Teil der Baukosten auf die vermietete Wohnung und welcher Teil der Baukosten auf die selbst genutzte Wohnung entfällt. Verweigern die Baufirmen eine Kostentrennung, können die Baukosten vom Immobilienbesitzer auch per Schätzung zugeordnet werden.

Tipp: Eine Weiterführung des Darlehens kann nachteilig sein. Wird das durch Fremd- und Eigenkapital finanzierte Gebäude veräußert und ist nicht der gesamte Verkaufspreis für den Erwerb einer neuen Immobilie notwendig, ist die Weiterführung des Darlehens steuerlich nachteilig, da das Finanzamt nicht die gesamte Summe der Schuldzinsen anerkennt. Sie sollten in diesem Fall für die neue Immobilie einen neuen Kredit aufnehmen. So können die Schuldzinsen voll abgezogen werden. Allerdings kann die Bank aufgrund der vorzeitigen Darlehenstilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Welche Alternative die bessere ist, sollte im konkreten Fall vorher genau berechnet werden.