Viele Verbraucher, die an einer Immobilie interessiert sind, betrachten die Investition vor allem als langfristige Geldanlage. Dabei wird oft vernachlässigt, dass Hausbesitzer bei einer Vermietung eine beachtliche Summe an Steuern sparen können. Im Folgenden liefert Banktip wertvolle Tipps und Hinweise für Immobilienbesitzer, wie man sich mit einer Vermietung steuerliche Vorteile verschafft.
Bei einer Vermietung können Immobilienbesitzer Werbungkosten von den Einnahmen abziehen und diese dann von der Steuer absetzen. Als Werbungskosten gelten neben Anschaffungskosten, Betriebskosten und Verwaltungskosten auch Kreditzinsen sowie Steuern und Versicherungen. Vermieter dürfen die Werbungskosten aber nur in vollem Umfang absetzen, wenn der Mietpreis der ortsüblichen Miete entspricht. Bei einem Freundschaftspreis weit unterhalb des Mietspiegels etwa für Verwandte und Bekannte kann das Finanzamt die Abschreibung der Werbungskosten begrenzen.
Anschaffungskosten
Die Sparvorteile beginnen beim Kauf einer Immobilie. Als Vermieter kann man jährlich zwei Prozent des Kaufpreises abschreiben. Vermieter können bei einer geplanten Vermietung jedoch nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Maklerprovisionen und die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch als Werbungskosten angeben. All diese Kosten zählen zu den Anschaffungskosten und werden deshalb über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben. Diese beträgt bei Häusern, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut wurden, 50 Jahre. Die Kosten für das Grundstück selbst können dagegen nicht abgeschrieben werden. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, bei einem Kaufvertrag die Immobilie und das Grundstück strikt getrennt zu halten.
Der Besitzer kann auch die Kosten für den Außenbereich und einen eventuell vorhandenen Garten absetzen. Die Nutzungsdauer hierfür liegt bei zehn Jahren. Die Kosten für einen Gärtner kann man allerdings jedes Jahr vollständig absetzen.
Beratungskosten
Vermieter können die Kosten für einen Steuerberater teilweise absetzen. Das gilt für diejenigen Kosten, die mit der Vermietung in Zusammenhang stehen. Auch die Mitgliedsbeiträge für Vereine für Haus- und Grundbesitzer sowie Anwaltskosten zählen zu den Beratungskosten und können damit abgeschrieben werden.
Betriebskosten
Auch die Betriebskosten fallen unter die Werbungskosten. Die Kosten für Strom, Wasser, Schornsteinfeger, Kanalreinigungen, Winterdienst, Kabelanschluss und Müllentsorgung können Vermieter also ebenfalls absetzen.
Steuern und Versicherungen
Vermieter können die jährliche Grundsteuer in vollem Umfang absetzen. Dasselbe gilt für Beiträge für Gebäudeversicherungen und Grundstücksrechtschutz.
Instandhaltungskosten
Die Kosten für Reparaturen, Sanierung und Modernisierung können Vermieter komplett als Werbungskosten über einen Zeitraum von ein bis fünf Jahren absetzen. Die Ausgaben dafür dürfen in den ersten drei Jahren höchstens 15 Prozent der Gebäudekosten betragen, ansonsten müssen die Instandhaltungskosten über 50 Jahre abgeschrieben werden. Deshalb sollten Vermieter einen Teil der Reparaturarbeiten erst nach Ablauf von drei Jahren durchführen. Dann können Vermieter Arbeitskosten, die den Standard steigern, in einer Höhe von bis zu 4.000 Euro jährlich absetzen. Die Kosten für eine Erhaltung des Standards sind über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren absetzbar.
Kredit- und Schuldzinsen
Die Finanzbehörden erkennen Kreditzinsen für den Bau und Kauf einer Immobilie im Jahr der Zahlung an. Allerdings werden nur die in den monatlichen Raten enthaltenen Zinsanteile als Werbungskosten anerkannt, nicht jedoch die Tilgungsbeträge des Kredits. Damit das Finanzamt die Höhe der Zinsen exakt zuordnen kann, sollten Vermieter für den Kredit ein eigenes Konto anlegen. Ansonsten rechnet das Finanzamt die Zinsen selbst nach. Das Ergebnis erweist sich oft als Nachteil des Kreditnehmers. Die Kosten für eine notwendige Sanierung aufgrund einer Vermietung gelten als Schuldzinsen. Diese kann der Vermieter als nachträgliche Werbungskosten abschreiben.
Weitere Werbungskosten
Zu den Werbungskosten zählen außerdem Bürokosten, beispielsweise für Inserate, Telefonate und die PC-Nutzung, um die Immobilie zu verwalten. Die Fahrten zum Baumarkt oder zur vermieteten Immobilie können Vermieter ebenfalls absetzen, genauso wie die Kosten für einen Hausmeister und für eine Hausverwaltung.
Vermieter sparen im Idealfall eine hohe Steuersumme
Immobilienbesitzer können also bei einer sorgfältig geplanten Vermietung mit erheblichen steuerlichen Vorteilen rechnen. Dabei gilt: Je höher sich die Werbungskosten gestalten, beispielsweise durch umfassende Renovierungen und Sanierungen, desto höher fallen die ersparten Steuern aus.
Die Mieteinnahmen und die Werbungskosten setzen Vermieter in die Anlage V der Steuererklärung ein. Auf der Banktip-Seite Steuerformulare können Verbraucher alle aktuellen Steuerformulare herunterladen und anschließend ausdrucken.
Nicht zuletzt sparen Vermieter auch bei einem Verkauf der Immobilie. Der Verkaufsgewinn muss nämlich nicht versteuert werden. Dies gilt allerdings nur dann, wenn der Vermieter mindestens zehn Jahre Besitzer der Immobilie war. Verkaufen Vermieter regelmäßig Immobilien, beispielsweise mehr als zwei Objekte innerhalb von fünf Jahren, gelten die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückhandels (§15 EStG).
