Wer Grundstück und Haus in zwei getrennten Verträgen erwirbt, sollte die Verträge prüfen. Denn das sogenannte verdeckte Bauherrenmodell kann am Ende teuer für den Bauherren werden, auch wenn der Bauträger behauptet, damit die Vertragsnebenkosten zu senken. Das empfiehlt die Landesnotarkammer Bayern.
"Die Aufspaltung in zwei Verträge kann dem Käufer am Ende teuer zu stehen kommen. Ganz zu schweigen von den damit verbundenen wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken", warnt Rainer Regler von der bayerischen Landesnotarkammer. Beim Hausherrenmodell wird das Grundstück über einen notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag veräußert, in einem Bau- bzw. Werkvertrag wird der Erwerb des Hauses geregelt. Sind Grundstückskauf- und Bauvertrag getrennt, dann ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nicht mehr anwendbar, die den Käufer im Falle einer Insolvenz des Bauträgers schützt.
Keine Steuerersparnis mit dem verdeckten Bauherrenmodell
Auch die Annahme mit dem Bauherrenmodell könne man Steuern sparen, sei ein Trugschluss. Bei der Aufspaltung der Verträge zahlt man 19 Prozent Umsatzsteuer auf die Bauleistung zuzüglich zur Grunderwerbsteuer auf den Grundstückspreis. Bei einem einheitlichen Vertrag wird lediglich die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent auf den Gesamtpreis fällig.
Getrennte Verträge können zur Unwirksamkeit beider Verträge führen
Zudem kann die Aufspaltung in zwei Verträge zu deren Unwirksamkeit führen. Schlimmstenfalls verliert der Bauherr dann bei Mängeln am Haus oder am Grundstück seine Gewährleistungsansprüche. Auch der Schutz der notariellen Beurkundung ist hinfällig. "Denn der Notar ist gesetzlich verpflichtet, für eine ausgewogene Vertragsgestaltung zu sorgen, über Risiken und rechtliche Folgen eines Vertrages zu belehren und unerfahrene Vertragsbeteiligte zu schützen", sagt Regler.
Bei der Trennung der Verträge fehlt es oft an notwendigen Regelungen über deren Verhältnis zueinander, wenn es zu Vertragsstörungen kommt. Stellt sich beispielsweise heraus, dass die Baugenehmigung nicht erteilt wird oder der Bauunternehmer insolvent ist, sind die gezahlten Aufwendungen verloren.
Bei Vertragstrennung unbedingt einen Notar zu Rate ziehen
Sollte die Trennung von Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag dennoch unumgänglich sein, so ist unbedingt der Rat eines Notars einzuholen. Dieser kann durch Beurkundung beider Verträge für ein Mindestmaß an Sicherheit sorgen. "Bei Eigentumswohnungen dagegen ist das verdeckte Bauherrenmodell unbedingt zu vermeiden. Nur ein einheitlicher notarieller Vertrag kann hier ausreichend Vorsorge bieten", rät Regler.