Wenn bei einer Mietwohnung die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht, kann der Mieter die Wohnung fristlos kündigen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 142/08).
Die Karlsruher Richter gaben einem Mieter recht, der laut Vertrag eine "ca. 100 m²" große Wohnung angemietet hatte, die tatsächliche Wohnfläche jedoch nur 77,37 m² betrug.
Die daraufhin erklärte fristlose Kündigung wurde noch in der Berufungsinstanz vom Gericht insoweit beanstandet, als dass der Mieter nicht ausreichend dargelegt habe, warum ihm die Nutzung der Wohnung nicht mehr zumutbar sei.
Zu kleine Wohnung ist ein Mangel
Dem schloss sich der Bundesgerichtshof nicht an. Die Wohnflächenabweichung von 22,63 Prozent sei ein Mangel der Mietsache. Damit habe der Mieter die Wohnung nie in dem vertraglich vereinbarten Zustand nutzen können. Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB seien somit gegeben. Es sei nicht erforderlich, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.
Unzumutbarkeit muss nicht dargelegt werden
Für die Wirksamkeit der Kündigung genüge es vielmehr, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Bei diesen Kündigungsgründen handelt es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben.
Das Recht zur außerordentlichen Kündigung sei auch nicht verwirkt. Dies käme nur dann in Betracht, wenn der Mieter nicht zeitnah kündigt, sobald er von dem Mangel der Mietsache weiß.