Die Grundschuld 

Die Grundschuld

Wer ein Grundstück oder ein Gebäude auf Kredit erwirbt, sichert diesen Kredit üblicherweise durch eine Grundschuld. In einer zusätzlichen so genannten Sicherungsabrede wird dann vereinbart, dass die Bank die Grundschuld nur dann eintreiben darf, wenn der Kreditnehmer die Raten nicht wie vereinbart zahlt. Das bedeutet, die Bank bekommt entweder den Kredit zurückgezahlt oder kann die Immobilie zwangsversteigern, aber nicht beides. Ist der Kredit vollständig getilgt, muss die Bank die Grundschuld löschen.

Verkauft die Bank das mit der Grundschuld gesicherte Darlehen an einen Finanzinvestor, wird die Sicherungsabrede zwar nicht mit übertragen. Trotzdem kann sich der Kreditnehmer auch gegenüber dem Finanzinvestor darauf berufen. Denn der Finanzinvestor kennt das Darlehen, das er kauft und weiß damit auch, dass die Grundschuld an eine Sicherungsabrede geknüpft ist. Die Banken sind dazu verpflichtet, darüber zu informieren, wenn sie einen Kredit weiter verkaufen. Tun sie es nicht, machen sie sich schadensersatzpflichtig.

Das bedeutet: Wenn aufgrund des Kreditverkaufs eine Immobilie zwangsversteigert wird, obwohl die Schuldner stets pünktlich zahlten, können sie von der Bank Schadensersatz verlangen. Bisher ging das nur, wenn dem Gläubiger nachgewiesen werden konnte, er hätte wissen müssen, dass die Vollstreckung unzulässig sei. Geht es nach den Plänen der Finanzministerin, kann künftig jeder Schadensersatz beanspruchen, der Opfer einer unzulässigen Zwangsvollstreckung geworden ist.

Rechtsmittel gegen Zwangsversteigerung

Am besten ist natürlich, es kommt gar nicht erst soweit. Deshalb haben Kreditnehmer schon vorher rechtliche Möglichkeiten, sich zu wehren. Wird ihnen eine Zwangsvollstreckung angekündigt, können sie eine "Vollstreckungsgegenklage" einreichen - je nach Streitwert beim zuständigen Amts- oder Landgericht. Damit eine unberechtigte Vollstreckung nicht bis zum Ende des Gerichtsverfahrens weiterläuft und das Haus am Ende schon verkauft ist, können die Kreditnehmer in einem Eilverfahren anordnen lassen, dass die Zwangsversteigerung sofort eingestellt wird.

Das ist insbesondere dann notwendig, wenn man bei Vertragsabschluss unterschrieben hat, man akzeptiere eine "sofortige Zwangsvollstreckung". Damit kann der Kreditgeber unmittelbar auf die Grundschuld zugreifen, ohne dass ein Gericht den Anspruch vorher überprüfen müsste.

Besonders tückisch wird es, wenn der Kredit schon abbezahlt ist, die Grundschuld aber eingetragen bleibt - etwa weil man plant, vielleicht noch einmal einen Kredit mit der Immobilie als Sicherheit aufzunehmen. Die Eintragung einer Grundschuld ist schließlich mit Bürokratiekosten von bis zu 1000 Euro verbunden. Doch sie zu behalten empfiehlt sich nur, wenn man der Bank vertraut und eine Garantie vorliegen hat, dass der Kredit auf keinen Fall weiter verkauft wird. Sonst sollte man die Grundschuld löschen lassen. Denn sie kann theoretisch auch dann noch verkauft werden, wenn der Kredit schon erfüllt ist. Wer die Grundschuld kauft, könnte sie vom Kunden erneut einfordern – zumindest wenn er nicht weiß, dass keine Schuld mehr offen ist.