Was der Vermieter bei Mietausfall tun sollte 

Ist der Ernstfall eingetreten und der neue Mieter zahlt trotz Erinnerung nicht  oder nur spärlich die Miete, sollte ihn der Vermieter schriftlich abmahnen. Abmahnungsschreiben sollten dem Mieter entweder persönlich oder durch einen Boten übergeben werden. Hält sich der Mieter nicht an den vereinbarten Zahlungstermin und hat er zwei aufeinander folgende Monatsmieten nicht bezahlt, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen. Ratsam ist es, dass der Vermieter dem Mieter doppelt kündigt: Neben der fristlosen Kündigung sollte er zugleich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen.  

Denn zahlt der säumige Mieter die Mietschulden während des späteren Räumungsprozesses, wird die fristlose Kündigung hinfällig und der Mieter kann weiter in der Wohnung bleiben. Mit der zusätzlichen ordentlichen Kündigung muss der Mieter trotz Zahlung seiner Mietrückstände die Wohnung räumen. Das entschied der Bundesgerichtshof. (Az. II ZR 6/04).

Fristlose Kündigung nach spätestens drei Monaten

Der auf Mietrecht spezialisierte Berliner Rechtsanwalt Stephan Lofing rät Vermietern, mit der fristlosen Kündigung nicht zu lange zu warten: Nach spätestens drei ausgebliebenen Monatsmieten sollten sie reagieren, auch wenn die Kosten für den Anwalt, den Räumungsprozess und den Gerichtsvollzieher hoch sind.

Problematisch wird es, wenn zwar eine fristlose und ordentliche Kündigung wirksam erklärt wurde, der Mieter aber nicht ausziehen will. Dann muss der Vermieter gegen seinen Mieter eine Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen. Der Mieter kann die Räumungsklage allerdings anfechten – beispielsweise wegen in der Wohnung befindlicher Mängel. "Der häufigste Grund, den diese Mieter dann gegen die Räumung vorbringen, ist Schimmel in der Wohnung", sagt Mietrechtsexperte Lofing. Das verzögert wiederum die Räumungsklage, weil jeder Anfechtungsgrund des Mieters vom Gericht extra geprüft werden muss.

Sobald die Räumungsklage rechtswirksam ist, kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung der Wohnung beauftragen. Bis die Wohnung zwangsgeräumt ist kann es wegen Überlastung der Gerichtsvollzieher allerdings ein paar Monate dauern, in Extremfällen sogar bis zu anderthalb Jahre.

Urkundenprozess

Unabhängig von der Räumung hat der Vermieter aber auch ein Interesse daran, die ausstehende Miete zu bekommen. Ein Urkundenprozess bietet dem Vermieter in dieser Hinsicht einige Erleichterungen. In einem Urkundenprozess ist der Vermieter nicht auf schwer einzuschätzende Beweismittel wie Zeugen angewiesen, sondern kann ausschließlich mit Urkunden (z.B. Mietvertrag, Mahnschreiben) seinen Anspruch auf die Mietzahlungen geltend machen und ein Urteil erlangen. Der Vorteil dabei ist, dass der Vermieter auf diese Weise schneller als in einem herkömmlichen Prozess einen gerichtlichen Titel für den Gerichtsvollzieher erhält.

Ist es aber das "vordringlichste Ziel, den Mieter aus der Wohnung zu kriegen, nützt der Urkundenprozess nichts", sagt Rechtsanwalt Stephan Lofing. Denn dieser zwingt nicht zur Räumung, sondern ist ein Urteil, dass den Mieter zur Zahlung der ausstehenden Miete verpflichtet und ausschließlich zur Zwangsvollstreckung von Geldforderungen berechtigt. Für Vermieter kann es sich dennoch lohnen, neben dem Räumungsprozess auch einen Titel auf Zahlung der ausstehenden Mietforderung zu erlangen, denn nur mit diesem kann er die Mietschulden überhaupt einfordern.