Wozu darf der Vermieter die Kaution verwenden?
Die Mietkaution dient in erster Linie dazu, den Vermieter für den Fall abzusichern, dass am Ende des Mietverhältnisses eine Forderung offen steht, die der Mieter nicht begleichen kann. Gerät ein Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Zahlung der Miete in Rückstand, darf der Vermieter nur unter besonderen Umständen auf die Kaution zugreifen. Bei rückständiger Miete kann der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen, wenn über seine Forderung entweder rechtskräftig entschieden oder aber seine Forderung ganz offensichtlich begründet ist.
Hat der Vermieter z.B. bei einer berechtigten Mietminderung Geld vom Kautionskonto genommen, kann der Mieter den entnommenen Betrag zurück verlangen - zur Not auf dem Rechtsweg (LG Mannheim, WM 96, S.269). Sind jedoch die Ansprüche des Vermieters bei rückständiger Miete rechtens, kann er den Mieter zur Auffüllung des Kautionskontos verpflichten (BGH, WM 72, S. 57).
Wie muss die Mietkaution angelegt werden?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution von seinem übrigen Vermögen getrennt anzulegen. Er darf die Mietsicherheit nicht auf sein normales Girokonto einzahlen, sondern muss diese auf einem separaten Konto halten. Nach dem Gesetz ist die Kaution zinsgünstig anzulegen. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die hinterlegte Summe mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst wird.
Der Zinserlös aus der Kautionssumme steht dem Mieter zu. Die Zinsen werden nach dem Gesetz der Kaution zugeschlagen und erhöhen die Sicherheit. Die Zinshöhe selbst ist dabei durchaus nicht einheitlich, da jede Bank den Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist grundsätzlich frei vereinbaren kann. Die Verzinsung ist also davon abhängig, bei welchem Kreditinstitut die Mietkaution angelegt wurde. Grundsätzlich ist der Vermieter zur Auskunft über die Anlagekonditionen verpflichtet.
Da die Zinsen dem Mieter zustehen, muss dieser die auf die Kaution erzielten Zinsen auch versteuern (Zinsabschlag). Der Vermieter muss dem Mieter für Zinsen und einbehaltene Zinsabschlagsteuer eine Steuerbescheinigung ausstellen, damit der Mieter gezahlte Steuern auf seine Einkommensteuer anrechnen lassen kann.
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