Baufinanzierung: Die Top 10 der klärenden Details 

Bauherrn schauen meist zuerst nach der Wunschimmobilie und gehen dann zum Kreditinstitut. Doch erst mit einem individuellen Finanzierungskonzept wird der Immobilienkauf auch realistisch. Banktip hat die Top 10 auf dem Weg zu den eigenen vier Wänden erstellt.

In Zeiten von Mini-Zinsen kann sich der Bauherr gleich doppelt freuen: Zum einen kommt er günstig an Wohneigentum, zum anderen nehmen sich die Kreditinstitute endlich wieder Zeit für Beratungsgespräche. Selbst die beiden größten Banken Deutschlands setzen sich beim Kunden zu Hause aufs Sofa.

Deutsche Bank und Commerzbank mit besonderen Kundenangeboten

Die Deutsche Bank empfiehlt, sich ein "tragfähiges Konzept" bei der Bank erstellen zu lassen, ohne ein konkretes Objekt in der Hinterhand zu haben. "Liegt dem Kunden später ein Kaufangebot vor, kann eine Finanzierungszusage meist rasch erteilt werden – und das ist unter Umständen ein entscheidender Vorteil gegenüber anderen Kaufinteressenten", so Christoph Zschaetzsch, Leiter Baufinanzierung der Deutschen Bank.

Die Commerzbank geht einen Schritt weiter und bietet dem Kunden ein "individuelles Fremdbankenangebot in Verbindung mit einem persönlichen Beratungsgespräch" an. Auf Wunsch des Kunden würden die Konditionen von 250 Banken verglichen. Das alles im Vorwege bequem vom Kunden zu Hause am Computer eingeleitet.

Das wird dann doch noch mal von der Deutschen Bank und ihrem Angebot übertroffen, die "Beratung auch außerhalb der Öffnungszeiten, gerne bei Ihnen zu Hause" stattfinden zu lassen.

Webseiten von zehn Banken, Bausparkassen und Finanzberatern besuchen

Schritt 1 der klärenden Details auf dem Weg zur Wunschimmobilie ist, die aktuelle Situation auf dem Finanzmarkt in Erfahrung zu bringen. Laufen irgendwelche gesetzlichen Fristen aus, die steuerlich genutzt werden können? Oder gibt es bald neue gesetzliche Anreize für den Immobilienerwerb? Beispielsweise ist gerade vom Bundeskabinett ein entsprechender Gesetzentwurf zu einer zeitlich befristeten Sonderabschreibung gebilligt worden.

Schritt 2 kann gleich anschließend vor dem Computer erfolgen: Insgesamt zehn Webseiten von Banken, Bausparkassen und Finanzberatern besuchen. Banktip hat hier die Banken im Überblick.

Jetzt zur Seite der Baufinanzierung gehen, sich die aktuellen Angebote notieren und dann einfach mal den Finanzierungsrechner ausprobieren. Bei einem Vergleich der Kreditangebote, sollten die Angaben in Punkto Objekt, Nutzung, Gebiet, Kreditsumme, Zinsbindung und Tilgung gleich bleiben. Jetzt das Ergebnis notieren.

Aktuell liegen die Zinsen für Baufinanzierungen bei den einzelnen Kreditinstituten dicht beieinander. Sie unterscheiden sich im Jahresvergleich manchmal nur um 0,04 Prozentpunkte bei den Baufinanzierern und liegen bei den Banken bundesweit auch nur von 0,21 bis 0,66 Prozentpunkte auseinander. Dies war Anfang 2016 das Ergebnis der unabhängigen Finanzberatung FMH in Frankfurt am Main bei Bekanntgabe ihres FMH-Rankings 2015.

Angebote der Geldinstitute sondieren

Schritt 3: Das Kreditinstitut wird selbstverständlich nicht nach der niedrigsten Summe eines Finanzierungsrechners ausgesucht. Aber vielleicht sind von den zehn Geldinstituten jetzt bereits nur noch drei in der engeren Wahl – einfach deshalb, weil sie mit etwas Besonderem aufwarten konnten wie beispielsweise die Deutsche Bank mit ihrem Angebot, auch nach den offiziellen Öffnungszeiten für die Kunden da zu sein. Das kann ein großes Plus sein. Dann sollten diese drei Finanzangebote jetzt noch mal mit einer Lupe untersucht werden, das heißt, Kleingedrucktes aufspüren, lesen und Fragen dazu notieren.

Schritt 4 lässt den künftigen Bauherrn eine Nacht über die drei Angebote schlafen. Garantiert sind am nächsten Morgen neue Fragen aufgetaucht. Sofort notieren, sonst wird es vergessen und es könnte vielleicht eines Tages beim Kauf entscheidend sein. Jetzt einen Favoriten auswählen und für sich begründen, warum dieser an erster Stelle steht. Ist es die Hausbank, der vertraut wird? Oder doch das Geldinstitut mit der niedrigsten Rate? Es kann bereits ein Beratungstermin vereinbart werden.

Kassensturz – und dabei absolut ehrlich zu sich selber sein

Schritt 5 lässt den halben Weg zur Wunschimmobilie schon hinter sich: Denn jetzt erfolgt ein ehrlicher Kassensturz bei sich selbst. Was habe ich und was kann ich mir leisten? Grundsätzlich sollte eine Baufinanzierung Spaß machen und nicht ein halbes Leben lang Bauchschmerzen verursachen.

Ein Single hat andere Bedürfnisse als eine Familie. Wer bislang nichts von seinem Gehalt monatlich zur Seite legen konnte, wird es vermutlich auch künftig nicht tun. In diesem Fall sollten die Bauherrenpläne noch ein wenig warten und der Start in die eigenen vier Wände könnte beispielsweise über die vermögenswirksamen Leistungen gekoppelt an einen Bausparvertrag erfolgen.

Für alle anderen gilt, folgende Fragen zu beantworten: Was kann ich monatlich langfristig zur Seite legen, ohne dass es mir weh tut? 300, 500 oder 1000 Euro – diese Summe zur aktuellen Miete dazu addiert, ist das Geld, das für Kredit und Betriebskosten (umgangssprachlich auch Hausgeld genannt) aufgebracht werden kann. Kommt eine staatliche Förderung wie beispielsweise der Wohn-Riester mit seinen steuerlichen Vorteilen in Frage? Oder ein KfW-Darlehn für energetische Sanierungen?

So klein ist manchmal der Unterschied zwischen Traum und Wirklichkeit

Schritt 6 lässt erste Rechnungen zu. Auch wenn ein Penthouse im Wert von einer Million vielleicht einer Wunschimmobilie am nächsten kommt, so steht dieses Objekt bei durchschnittlichen Gehältern ohne Erbschaft ganz weit hinten auf der Liste. Warum nicht klein anfangen und darauf aufbauen?

Ein Single-Haushalt im Alter von 20 Jahren kann mit einer 40 Quadratmeter großen Wohnung anfangen. Als Miete zahlt er im Schnitt aktuell 400 Euro. Kauft er sich diese Wohnung, liegt der Preis dafür im Schnitt vielleicht bei 40.000 Euro. Zu dieser Summe kommen jetzt noch die Notarkosten (bis zu 1,5 Prozent des Kaufpreises), die Grunderwerbssteuer, Gerichtskosten für die Grundbucheintragungen, eventuelle bauliche Veränderungen. Soll die Kreditsumme über 50.000 Euro laufen und in zehn Jahren abbezahlt sein, werden im Schnitt monatlich 450 Euro für den Immobilienkredit fällig. Jetzt müssen noch rund 200 Euro Hausgeld dazugerechnet werden. Anhand dieser einfachen Rechnung ist ersichtlich, dass monatlich nur 250 Euro oder rund 8 Euro täglich mehr aufgebracht werden müssen und zehn Jahre später ist man stolzer Eigentümer einer Wohnung.

Hat sich der Wert der Immobilie erhöht, liegt das Einkommen jetzt höher, kann über eine neue Traumimmobilie nachgedacht werden.

Ein Darlehn über 270.000 Euro mit einer 30jährigen Laufzeit und einem Effektivzins von 2,59 Prozent hat eine monatliche Rate von 1.075 Euro zur Folge zuzüglich des Hausgeldes, dass mit der Größe des Objektes meist steigt.

Keine Angst vor der langfristigen Bindung an eine Immobilie

Schritt 7 nimmt die Ängste vor einer langfristigen Immobilien-Bindung. Wer bereits nach einem Jahr die Nase von der Wunschimmobilie voll hat und verkaufen will, sollte an die Spekulationssteuer denken, die sich nach dem individuellen Einkommenssteuersatz berechnet. Gewinne aus der privaten Veräußerung von Gebäuden und Grundstücken sind solange nicht einkommenssteuerpflichtig, sofern diese mindestens zehn Jahre lang gehalten werden.

Es fällt ebenfalls keine Steuer an, wenn das Haus oder die Wohnung ausschließlich selbst genutzt worden ist oder wenigstens im Jahr des Verkaufs und den beiden Kalenderjahren zuvor - wobei hier auch angebrochene Kalenderjahre zählen (so kann durchaus auf 14 Monate verkürzt werden).

Bei der Baufinanzierung sollten allerdings im Vorfeld extra schriftlich Sondertilgungen ausgemacht werden, sonst lässt sich die Bank mit einer Vorfälligkeitsentschädigung den Ausfall der Zinsen für die Restlaufzeit bezahlen. Was bei den Minizinsen zwar nicht tragisch, aber dennoch ärgerlich ist. Ausnahme: Die Zinsbindung ist langfristig bis zu 20 Jahren angelegt. Dann kann das Darlehen schon nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ohne finanzielle Nachteile gekündigt werden.

So werden zusätzliche Kosten vermieden

Schritt 8 umgeht unnötige Kosten. Bei der Suche nach den eigenen vier Wänden kann man sich bei dem vielfältigen Angebot der Immobilienportale im Internet manchmal hilflos vorkommen. Schnell ist man gewillt, einen Makler zu beauftragen. Wer es sich finanziell nicht leisten kann, sollte auf provisionsfreie Immobilienangebote achten.

Viele Banken und Sparkassen helfen auch bei der Immobiliensuche, arbeiten mit spezialisierten Anbietern zusammen. Deshalb sollten sich Kunden bei einer Baufinanzierung nicht scheuen, mit dem Bankberater auch über Nachlässe verhandeln – in jedem Vertrag ist Spielraum vorhanden. Beispielsweise wenn es um Zusatzleistungen geht wie einer Berufsunfähigkeitsvorsorge, mit der die Baufinanzierung abgesichert wäre. Oder der Haft- und Unfallversicherung für diejenigen, die selbst auf der Baustelle werkeln wollen. Finanzinstitute haben aktuell ihr Portfolio erweitert, da sie mit den Zinsen kaum noch etwas verdienen.

So wird der Immobilienwunsch in die Wirklichkeit umgesetzt

Schritt 9 lässt die Wunschimmobilie finden und auf Herz und Nieren überprüfen. Bei einer Eigentumswohnung ruhig mal bei den Nachbarn klingeln und sie über das Hausgeld beziehungsweise jährliche Nachzahlungen oder Guthaben ausfragen, ebenso über Lärmbelästigungen im Haus oder deren zu dünne Wände.

Der Verkäufer selbst, sollte einen Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen gestatten. So lässt sich nicht erfassen, ob beispielsweise größere Sanierungen anstehen oder gerade erst abgeschlossen worden sind. Die Immobilie sollte möglichst an verschiedenen Tagen zu unterschiedlichen Zeiten aufgesucht werden. Nur so lässt sich Straßenlärm, Kirchenglockengeläut, Fluglärm oder die Parkplatzsituation am besten einschätzen. Aber auch der Lichteinfall kann sehr wichtig werden – kahle Baumkronen im Winter lassen mehr Licht zu als belaubte Kronen im Sommer.

Schritt 10 wird konkret. Das Haus oder die Wohnung ist gefunden, die Bank oder Sparkasse des Vertrauens ebenfalls. Sie haben mit dem Berater alle Details besprochen und beim Abschluss des Finanzierungsplans kommt es erneut zu der Frage, wieviel Eigenkapital eingebracht wird?

Die Deutsche Bank empfiehlt einen Eigenkapitalanteil von 20 Prozent, da eine niedrigere Quote zu höheren Zinssätzen und mehr Risiko führen würde. Also aufgepasst, wenn Banken und Sparkassen von sich aus 100 Prozent-Finanzierungen und sogar darüber hinaus gehende anbieten. Auf der anderen Seite darf nicht vergessen werden, dass zum Kaufpreis der Immobilie je nach Bundesland auch noch rund zehn Prozent davon an Erwerbsnebenkosten dazukommen.

Fazit: Wer nicht um seinen Arbeitsplatz fürchten muss und in der Minizinsphase eine Immobilie gefunden hat, die den durchschnittlichen Marktwerten entspricht, sollte sich seinen Wunsch vom Eigenheim erfüllen. Vorsicht bei überteuerten Immobilien. Die können bei einem Durchschnittsgehalt trotz regelmäßiger Darlehnszahlungen zur Zwangsversteigerung führen. Was kaum einer weiß, aber Baufinanzierungsverträge beinhalten oft auch das Recht der Banken im Laufe des Darlehens weitere Sicherheiten einzufordern. Beispielsweise dann, wenn plötzlich die Immobilienpreise am Markt wegbrechen. Daher wird auch bei der Frage nach der Laufzeit des Kredites eher zu einer hohen Tilgung und somit schnellen Abzahlung geraten, auch wenn die Minizinsen langfristig gesichert sehr reizvoll sind.

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