Vom Dach fallen Ziegel, das Treppenhaus ist marode und im Keller geht kein Licht - da sind Unfälle vorprogrammiert. Doch wer kommt für den Schaden auf?
Mieter haben ein Recht auf eine einwandfreie Wohnung. Dementsprechend muss der Vermieter dafür sorgen, dass die im Mietvertrag enthaltenen Objekte in Ordnung sind und keiner zu Schaden kommt.
Dafür ist der Vermieter verantwortlich
Die Verantwortung des Vermieters erstreckt sich über alle Räume, die dem Mieter im Mietvertrag zugesichert sind. Das umfasst neben der Wohnung also auch Zugangswege, Keller, Dachboden und Hinterhof. In der Wohnung selbst sind folgende Objekte betroffen:
- Ausstattung wie Bodenbeläge oder Tapeten (nur wenn im Mietvertrag zugesichert)
- Gebäudeteile wie Fenster, Dach oder Balkon
- feste Einrichtungen wie Heizung, Badewanne oder Steckdosen
Streitfälle
Ein Vermieter kann nicht für jede erdenkliche Gefahrensituation Gegenmaßnahmen ergreifen. Daher muss häufig im Einzelfall geprüft werden, ob er seine Sorgfaltspflicht verletzt hat.
- Beispiel 1: Der Kläger ist von einem Hausdach gestürzt, da das Geländer durchgerostet war. Er klagte auf Schadensersatz und bekam vom Oberlandesgericht Saarbrücken Recht (Az. 4 U 175/05-114).
- Beispiel 2: Der Sohn eines Mieters benutzte das Treppengeländer als Rutsche und verletzte sich dabei. In diesem Fall können die Eltern laut Oberlandesgericht Saarbrücken keinen Schadensersatz vom Vermieter erwarten (Az. 4 U 126/06-36).
- Beispiel 3: Eine Familie mit Kindern wollte auf Kosten des Vermieters die Glastüren der Wohnung mit Sicherheitsglas ausstatten. Der Bundesgerichtshof entschied dagegen. Wenn die Türen den Bauvorschriften entsprechen, liegt das Verletzungsrisiko bei der Familie selbst. (Az. VI ZR 189/05)
Mietvertragsklausel unwirksam
Der Vermieter kann sich per Mietvertrag nicht der Haftung entziehen. Im konkreten Fall ist durch ein defektes Dach Wasser in die Wohnung gelaufen. Laut Mietvertrag sei er aber "nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit" haftbar. Der Bundesgerichtshof widersprach der Klausel und gab den Geschädigten Recht (Az. VIII ALZ 1/01).
Wann haftet der Mieter?
Mieter haften für Schäden in der Wohnung, die über eine normale Abnutzung hinaus gehen. Allerdings kann sich der Mieter mit einer Haftpflicht-, beziehungsweise Hausratversicherung finanziell absichern.
Wichtig: Mieter müssen ihren Vermieter umgehend über einen Schaden aufklären. Leben sie schon seit Jahren damit, erlischt auch der Anspruch auf Schadensersatz.
Fazit
Der Vermieter haftet für Schäden, die durch den schlechten Zustand des Grundstücks, beziehungsweise des Mietobjekts entstanden sind. Das umfasst vor allem die Räume, die mehreren Bewohnern oder auch Passanten zugänglich sind. Für Schäden in den Privaträumen ist meistens der Mieter selbst verantwortlich. Es sei denn, der Mietvertrag nimmt auch hier den Vermieter in die Pflicht. Wer sich nicht sicher ist, sollte vorsichtshalber nochmal im Mietvertrag nachsehen.
